2023年5月，中國住宅市場在經歷了一段時間的調整后，呈現出企穩復蘇的初步跡象。本月，中央及地方層面持續釋放積極信號，旨在穩定市場預期、支持合理住房需求，推動房地產市場平穩健康發展。本報告將從政策環境、市場供需、價格走勢及未來展望等方面，對5月全國住宅市場進行綜合分析。

一、 政策環境：暖風頻吹，精準施策

5月，房地產政策環境整體保持寬松基調，且更具針對性和協同性。

1. 中央定調：中央政治局會議及國務院常務會議多次提及房地產，重申“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，同時強調因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩定工作，防范化解房地產領域風險。
2. 地方落實：各地政府積極響應，政策優化力度加大。具體措施包括：

• 優化限購政策：多個二線城市及部分熱點三線城市進一步放松或取消限購條件，降低購房門檻。

• 下調房貸利率：首套及二套房貸款利率延續下行趨勢，部分城市首套房貸利率已接近或降至基準利率（LPR）下限，有效降低了購房者的資金成本。

• 支持“以舊換新”：部分城市推出住房“以舊換新”政策，鼓勵改善性需求釋放，促進一二手房市場聯動。

• 公積金政策優化：提高公積金貸款額度、放寬提取條件、支持“商轉公”等政策在多地實施。

二、 市場供需：銷售環比改善，供應端趨穩

1. 需求端（銷售情況）：在政策利好疊加部分房企促銷力度加大的背景下，5月全國商品住宅銷售面積和銷售額環比4月均有所回升，市場活躍度有所提升。核心一二線城市市場回暖態勢相對明顯，來訪量和成交量環比增長；部分三四線城市仍面臨去庫存壓力，但降幅有所收窄。整體來看，購房者信心雖仍顯謹慎，但部分積壓的剛性及改善需求開始逐步入市。
2. 供應端（開發投資與新開工）：房地產開發投資和新開工面積同比仍處于下降通道，但降幅較上月略有收窄。房企投資態度仍偏謹慎，聚焦于核心城市、優質地塊以及保交付項目。隨著銷售端出現邊際改善，預計將逐步傳導至投資和開工端，但全面回暖仍需時間。土地市場方面，優質地塊競爭依然激烈，但整體熱度分化明顯，房企拿地更趨理性。

三、 價格走勢：整體趨穩，城市分化持續

根據國家統計局數據及主要市場機構監測，5月70個大中城市商品住宅銷售價格環比整體漲幅回落或降幅收窄，同比繼續下降。市場呈現以下特點：

• 一線城市：房價環比微漲或持平，表現出較強的抗跌性，但漲幅有限。
• 二線城市：房價環比由降轉升或降幅收窄的城市數量增加，市場出現止跌企穩信號。
• 三四線城市：房價環比仍多數下降，但降勢有所減緩。

房價整體進入底部盤整階段，大幅波動的可能性降低。不同能級、不同區域城市間的分化依然是市場主要特征。

四、 未來展望與建議

展望2023年下半年，預計房地產政策將保持連續性和穩定性，繼續因城施策促進市場企穩。隨著經濟逐步復蘇和居民收入預期改善，住房需求有望進一步釋放。市場信心的完全修復、房企資金壓力的緩解以及部分城市庫存去化等問題仍需時間解決。

建議：

1. 對購房者而言：對于有真實居住需求的客戶，當前利率及政策環境相對友好，可密切關注心儀樓盤和區域的價格變化，在自身承受能力范圍內擇優入市。需全面評估自身財務狀況，避免盲目加杠桿。
2. 對開發商而言：應繼續將“保交付、穩經營”放在首位，積極優化產品力，適應改善性需求主導的市場變化。在投資布局上，應更加聚焦高能級城市和需求支撐強的區域，保持審慎樂觀。
3. 對政策制定者而言：需持續關注市場動態，在穩定市場預期的重點推動構建房地產業新發展模式，包括加大保障性住房建設、推動城市更新、完善相關金融基礎制度等，促進房地產市場長期平穩健康發展。

2023年5月的全國住宅市場在政策暖風呵護下，顯現出筑底企穩的積極信號。市場正處于從“政策底”向“市場底”過渡的關鍵時期，復蘇的穩固性仍有待后續供需兩端的進一步改善來驗證。